A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), após as alterações da Lei nº 12.112/2009, passou a dispor acerca do denominado despejo liminar, ou seja, ordem de desocupação do imóvel, no prazo de quinze dias, sem a oitiva da parte réu-locatário ou ocupante, decretada pelo juízo, no início das demandas fundadas, dentre outras hipóteses, na falta de pagamento de aluguéis e encargos (art. 59, §1º, IX da Lei nº 8.245/91).
A título de esclarecimento, o manejo da medida liminar foi muito bem acolhido pelo ordenamento, notadamente pelos locadores e administradores de locações, uma vez que uma das grandes dificuldades enfrentadas nas ações de despejo por falta de pagamento era, exatamente, a sua morosidade característica e, por consequência, a impossibilidade de utilização útil do imóvel locado.
Contudo, pela própria natureza do provimento, não obstante sua evidente utilidade e eficiência, a legislação estabeleceu alguns requisitos e formalidades essenciais para sua concessão.
Inicialmente, após o despacho da petição inicial do despejo por falta de pagamento, observadas as formalidades do art. 62 da Lei do Inquilinato, o autor-locador deve prestar caução judicial – por meio de depósito judicial – no valor equivalente a três meses de aluguel, no intuito de resguardar o direito à reparação do réu-locatário, caso os pedidos autorais venham a ser julgados improcedentes, utilizando lógica muito semelhante à dinâmica das tutelas de urgência do Código de Processo Civil vigente, não obstante a distância temporal entre eles.
Outro ponto essencial é que a ação que contenha o pedido de despejo liminar se funde, exclusivamente, nas hipóteses do rol do §1º do art. 59 da Lei do Inquilinato. In casu, uma vez que, no presente artigo, se aprecia as ações fundadas na falta de pagamento de aluguéis e encargos, deverá ser este o fundamento exclusivo das razões autorais, sob pena de ser impossível até mesmo a apreciação do pedido liminar de despejo.
Prosseguindo, observados os requisitos anteriores, para que possa ser concedida a liminar de desocupação, deve a relação locatícia estar desprovida de qualquer garantia prevista na própria Lei do Inquilinato em seu art. 37, por não ter sido contratada originalmente, caso tenha ocorrido sua extinção ou por sua exoneração no caso de garantia por fiança, sem que se necessite – ou possa – debater o motivo desta condição.
Dessa forma, presentes os requisitos enunciados, bem como as formalidades previstas, o despejo liminar será concedido, não se tratando de hipótese de avaliação discricionária judicial, mas sim de um direito decorrente da própria dicção do art. 59, §1º da Lei do Inquilinato.
Assim, concedido o despejo liminar, o réu-locatário será citado por oficial de justiça, sendo-lhe entregue mandado de desocupação, a ser cumprido no prazo quinze dias, sob pena de desocupação coercitiva e encaminhamento de eventuais bens que guarneçam o imóvel locado ao depósito judicial.
Neste ponto, importante ressaltar que, uma vez citado o réu-locatário, o mesmo poderá obstar o medida liminar por meio do depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, obrigatoriamente já indicados pelo autor-locador na petição inicial de despejo.
Finalmente, cumprido o despejo liminar, ou obstado pelo depósito judicial por parte do réu-locatário, o procedimento prosseguirá pelo rito comum, previsto no Código de Processo Civil.
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